房地产住宅批量装修工程管理
目 录
第一章 精装房概述
第二章 装修房管理体系建立
第三章 装修房设计管理
第四章 装修房销售管理
第五章 装修房采购管理
第六章 装修房工程管
第一章 精装房概述
第一节：装修房基本概念
第二节：装修房价值分析
第三节：装修房相关政策解
第一节：装修房基本概念
一．装修房基本概念
1.全装修房的定义
商品住宅装修一次到位是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，可以简称全装修住宅。全装修并不是简单的毛坯房加装修，按建设部规定，住宅装修设计应该在住宅主体施工动工前进行。也就是说，住宅装修与土建安装必须进行一体化设计。（来自《商品住宅装修一次到位实施细则》）
2.精装修房的定义
对精装修房的常见理解：毛坯 装修标杆企业的理解：
（1）简单来说， 精装房就是指经过精致装修的房屋， 和普装、平装、简装等是互相对立的。精装房又称成品房。精装要求精致、融合， 同时又不失主人公的身份、风范， 以及个性和品味。精装房注重的是每一个细节部分的推敲， 大到房屋整体空间结构、装修格调的选择， 小到一个螺丝钉的样式选择， 都很有讲究， 所以精装房的房主多是对居家生活有高要求， 会享受生活的人。
（2）精装房的出现满足了不少业主的需求， 也给业主带来了一定的方便。现今的精装房不仅推出大的房源， 还有小户型1 室1 厅的精装房源， 适合不同需求的人们。
（3）所以说精装房不是简单的毛坯 精装的叠加，而是应该系统地考虑建筑、室内、部品的一体化设计，同时具备五个思维：终端思维、大小思维、一体化思维、产品思维、协作思维。
总结：精装房就是研究客户需求，以“一体化整装”的方式——研发、生产、销售、交付可直接消费的产品。精装房≠毛坯 装修
A、边界：从半成品到成品
B、复杂度、维度、复合与风险
C、需求，产品自信与创新之源
D、回溯：从结果倒逼精细化
E、一体化，再造管理和协作模式
F、模式，经营逻辑与生态进化论
3.成品住房的定义
是指住宅在出售前，人们起居、卫生、饮食、学习等基本生活需求的功能空间一次合理设计并设置完成;水、电点位及设备所需配套端口一次设计并安装到位，套内所有功能空间的顶棚、墙面、地面等固定面铺装或涂饰、管线及终端安装、厨房和卫生间的基本设备及用具全部安装完成，己具备基本使用功能的住房。
2.为社会创造价值
3.为企业创造价值
（1）竞争的需要
A、全装修时代己经来临
B、同行业的发展
（2）装修房带来收益
A、全装修是新的产品竞争力， 是客户新的价值感知来源；
B、全装修是新的产品利润来源；
C、全装修成本的客户预支；
三、精装房相关政策解析
1、政策的出台
（1）建住房[2002]190号——关于印发《商品住宅装修一次到位实施细则》的通知
（2）建质[2008]133号《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》
（3）从2016年开始，全国各地开始陆续出台全装修.精装修的相关政策条例，也就是说，“毛坯房”交付的时代将逐步退出房地产的市场。面对房地产市场“全装修”交付模式的逐步推进，很多没有接触过精装修的房企也开始接触并学习精装交付，精装有着更长的供应链，更多的主材家具供应商和更多的施工管控标准，对于房产家居行业的上下游来说，既是机会也是挑战。
（4）全行业精装交付进入倒计时，全国各地区政策盘点
2016年以来，地方对于全装修的政策频出，全国加入到全装修队伍的地区已有多个，在这之中，有7个地区的全装修政策会在2020年之前实施。
全装修政策的发布，不仅关系到房产企业，更会对整个家居建材装修行业产生深远的影响。
（5）全国各省(市)全装修政策及要点汇总
（6）全国各地全装修政策发布时间
（7）全国各地全装修政策实施时间：
河南省郑州市航空港经济综合实验区、郑东新区最早在商品住宅中实施全 装修政策，浙江、上海、山东、海南全装修政策都将在明年付诸实际行动，江苏省最早提出全装修政策，却最晚实施。
（8）河南及郑州市全装修解读： 选择先在做郑州试点， 稳步推进
A、河南省委、省政府在2016年年初印发《关于加强城市规划建设管理工作的意见》，规定到2020年全省新建商品住宅基本实现无毛坯房。郑州航空港经济综合实验区、郑东新区从2016年起，新开工商品住宅全部执行成品房标准。
B、河南省出台的全装修政策给了自己一个试错和纠正的缓冲时间，先拿航空港区和郑东新区两个区域试点，预计将来会出台更加详细的全装修政策文件，先实现软着陆，再谋求规范化。
C、但是，到了2017年8月份，河南省住房和城乡建设厅等7部门联合印发《关于加快发展成品住宅的指导意见》;明确我省成品住宅的建设目标：2018年1月1日起，全省所有市、县新开工建设商品住宅，全部要按照成品住宅设计建设(不含4层以下住宅及单套面积大于200㎡的住宅)。
D、这比之前的要求期限大大提前。2016年年初，我省提出成品住宅建设目标要求，在新开工住宅中逐年提高成品住宅比例，到2020年，新开工全装修成品住宅占新建住宅面积比例，省辖市及城乡一体化示范区争取达到80%，郑州航空港综合实验区争取全覆盖，县城(市)要达到60%以上。此外，《意见》还要求新开工建设的装配式住宅项目和推行绿色建筑的住宅项目、公共租赁住房、酒店式公寓必须按成品住宅标准建设。
E、值得一提的是，《意见》对于参与成品住宅的房企予以政策支持:实际装修成本可按规定在税前扣除;对采用成品住宅技术的优质诚信企业，在收取国家规定的建设领域各类保证金时，可适当给予减免;成品住宅示范项目优先推荐参加中国人居环境奖、鲁班奖、优质工程奖等评选活动。从上述政策条文中我们可以看出，地方政府提倡的“菜单式装修与个性化服务相结合”、“毛坯房和精装修分别计价”其实都是定制精装相比于传统精装交付的优势所在。定制精装既能实现政府要求的精装交付、又能满足客户的个性化需求、还能实现装修合同另签以保证售后服务质量。也可以说，定制精装就是为全装修时代专门定制的产品，它适应全装修时代的市场需求。
第二章 装修房管理体系建立
第一节 统一全员思想
第二节 确定学习标杆
第三节 完善管理措施
第四节 建立工作模块
第一节 统一全员思想
一、统一全员思想
1、充分了解装修房价值所在；
2、解决装修房工作推进过程中常见困惑 ；
3、其它注意要点：
（1）别墅、顶级住宅、限价房、经适房全装修；
（2）装修解决项目问题不清晰的时候要谨慎；
（3）基础研究和供应体系不完善时要谨慎；
（4）避免过度乐观和悲观；
（5）企业对行业的责任。
二、确定学习标杆
1、标杆企业的标杆；比如万科、碧桂园、龙湖、融创地产等等；
2、某标杆企业装修房成果介绍。
三．完善管理措施
1、装修房工作特性；
（1）全新的工作；以前都是毛坯交房，业主自己装修，现在精
装后交房，对于房地产来说全新的。
（2）面临的风险：方案类的问题、图纸类的问题、部品类的问
题、成本类的问题、主材选型的问题。
（3）关注部门配合: 成本部、采购部、工程部、研发部等。
2、装修房工作小组（也就是精装产品研发构架）；
3、实施计划和绩效管理； 需要多部门制定计划和管理制度。
精装产品研发构架
一般由集团副总或由某核心职能部门管理部牵头成立精装管理中心，协调相关部门进行精装项目的设计研发及落地指导
四、建立工作模块
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工作模块 | 模块成果清单 |
装修房项目管理模块 | 《全装修项目管理流程》 |
装修房设计管理模块 | 如：万科精装修标准流程与工期 |
装修房采购管理模块 | |
装修房销售管理模块 | |
装修房工程管理模块 |
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